不動産企業の投資意欲は減らさず、年内に11都市で千億円を突破しました。

疫病や規制など多くの要因が影響しているにもかかわらず、不動産企業の投資意欲は依然として衰えない。

中国の不動産のデータによると、12月7日現在、今年の50大都市の土地販売額は3.75兆元に達し、同20.7%上昇した。このうち、11都市の土地譲渡金は千億元を突破し、上海、杭州、広州の土地譲渡金は2000億元を突破しました。

土地の取引が盛んで、通常は不動産企業の投資意欲が高いことを反映しています。今年の第一四半期に疫病の影響で低谷が発生した後、土地取引は第二四半期から急速に回復しました。この二ヶ月間、「三条の赤い糸」などの政策の影響がありますが、企業の地上げ意欲は依然として衰えません。

地域分布から見ると、不動産企業の土地獲得の重点は第二線都市に傾いている。これは企業の投資が堅実になりつつあることを反映しているだけでなく、今年の土地取引の単価も明らかに上昇している。

しかし、今年の土地取引については、業界関係者が「最後の機会」と呼んでいます。「三つの赤い糸」政策が次第に推進されるにつれて、未来の不動産企業の融資規模は避けられなくなり、土地市場での表現もより慎重になります。

資料図

第二線は「主戦場」です。

2020年の土地市場は、大きく三つの段階に分けられます。

新冠の疫病の発生は、土地取引に大きな影響を与えた。このため、今年の第1四半期には、多くの都市が土地譲渡金の支払いを遅らせるなどの合理化政策を打ち出し、土地市場を安定させるとともに、不動産企業の投資自信を維持している。

第二四半期から、土地取引は徐々に暖かくなりました。過去数年間、不動産企業は販売のために大量の在庫を消耗しました。それに、市場の流動性も十分にあります。

8月末、「三つの赤い糸」に代表される不動産融資の慎重管理政策が提案され、不動産企業の融資を階層的に定量化して管理しています。“靴”が着地する前に、不動産企業は続々と融資のペースを速めて、持つリズムも明らかに加速します。

中原不動産は12月7日までに、今年は30の都市の土地譲渡金が500億元を超え、歴史の同期より明らかに高いと指摘しています。

土地取引ランキングでは、上海が2773億円の土地譲渡金規模で首位を占め、前年同期比57%増となった。杭州、広州の土地譲渡金はそれぞれ2564億元と2249億元に達しています。南京、北京、武漢、寧波、佛山、蘇州、成都、重慶などの都市の土地譲渡金は千億円を超えます。

11の「千億都市」の中で、武漢、蘇州を除いて、他の都市の土地譲渡金の規模は去年の同じ時期より高いです。

第二線都市はもともと不動産企業が土地を持つ重点区域であり、今年はこのような状況がもっとひどいです。中国指数研究院の20軒の不動産企業に対する統計によると、今年1～11月の新たな地蔵の中で、不動産企業が第一線の都市で土地を持つ金額は19.4%を占め、2019年より4.1ポイント近く上昇した。

これは、不動産企業の平均土地コストを向上させるだけでなく、ホットスポット都市の土地市場にも激しい競争態勢を見せている。

上記の機関のデータによると、今年1～11月には、20社の代表企業が累計で2.7億平方メートルを獲得し、前年同期比8.7%下落した。

12月に入っても、このような態勢は変わらない。12月8日、寧波北侖の二つの土地取引はそれぞれ192ラウンドと233ラウンドの競売価格で成約しました。湖州の一つの宅地は279ラウンドの競売価格で成約しました。同じ日、武漢光谷地区の一つの宅地は1578元／平方メートルの不動産価格を撮影し、光谷東の新しい単価「地王」になりました。

「三つの赤い糸」の影響が徐々に現れています。

不動産企業の対外投資の情熱は減らないで、多方面の原因の影響を持っています。その中で、供給先が規模を維持する以外に、融資と販売は投資意欲に最も影響すると言われている二つの指標です。

貝殻研究院の統計によると、2020年1月から11月までに、不動産企業の域内外債券融資は累計で約11291億元で、累計で同0.8%の微増となった。今年は「海外の債務市場が低迷し、国内の融資が逼迫している」という融資環境を考慮して、この規模は依然として小さくない。

融資ルートが順調で、企業が土地を持つ資本を持つようになりました。このうち、今年の第二四半期以来、不動産企業の融資コストは一時的に4%から5%の水準まで低くなりました。明らかに前年同期の6%-8%を下回っています。「三つの赤い糸」政策が本格的に普及する前に、多くの住宅企業は十分な資金を準備しました。

また、北京のある上場企業の関連責任者は21世紀の経済報道記者に対し、企業の土地取得支出は通常販売規模につながると語った。販売が成長を維持している場合、持地支出は自然に下がることはない。

中国指数研究院によると、今年の11月には20社の代表不動産企業の土地取得金額が同時期の販売金額に占める比率は29.7%で、2019年同期よりやや回復した。

複数の機関は、2020年通年には、不動産企業の土地取得支出は依然として高位にとどまると予測している。第二線は重心、高い単価、競争が激しいですか？それとも土地市場の重要な表現です。

しかし、前述の不動産関係者は、「三条の赤い糸」政策が着地するにつれて、土地市場での「豪投千金」の局面が現れにくくなると指摘しています。来年からは、土地市場が徐々に安定する見通しです。

融資規模の定量化管理は、土地市場でより慎重に行われる一方、地価が高騰するにつれて、買収の手段で土地を取得する企業が増えている。

実際には、ここ2年間、公開市場の土地取引の面積は減少傾向にあります。国家統計局のデータによると、2019年、不動産開発企業の土地購入面積は25822万平方メートルで、同11.4%減少した。今年1～10月、不動産企業の土地購入面積は17775万平方メートルで、同3.3%下落し、下落幅は1～9月より0.4ポイント拡大した。