疫病が発生した北京のオフィスビル市場：空室率はここ10年の最高を記録しました。

新型肺炎の流行は実体経済に影響を与え、オフィスビルの市場上に現れつつある。

世邦の魏理仕がこのほど発表した報告によると、今年の第二四半期に、北京の優良オフィス市場の再現は需要を上回るため、需要不足は38700平方メートルに達しました。これも全市の純吸引量が第二四半期連続でマイナス値を記録しました。第二四半期には、北京の優良オフィスビルの市場全体の空き率は15.5%に上昇し、2010年第三四半期以来の最高値となった。

空室率が高くなった原因は、供給量が増加したほか、需要回復が遅れたことにも関係しています。疫病の影響を受けて、企業のコストコントロールは厳格で、拡大速度は低下します。外資系のテナントはもっと慎重だった。

この影響で、第二四半期の北京オフィスビルの家賃水準は引き続き下落した。複数の機関の統計によると、入居率の向上と損失の最大限度の減少のために、オーナーはテナントのために優遇された賃貸料を提供したほか、より柔軟な交付状態とより大きなテナントの免除力があるという。しかし、今のところ、市場の回復にはまだ時間がかかりそうです。

家賃の下落幅はここ10年で最大です。

経済の減速など多重的な要因の影響で、昨年から北京のオフィスビルの市場需要は不振だった。CBRE世邦魏理仕の統計によると、2019年の北京の優良オフィスビル市場の純吸引量は12.1万平方メートルしか記録されておらず、過去5年間で過去最低となった。その中で、甲級オフィスビルの市場表現は比較的穏健で、品質がやや劣るB級オフィスビルで、通年の純吸入量は-9.6万平方メートルで、過去最低を更新しました。

供給ピークと新規リース力不足の二重圧力の下で、昨年北京オフィスビルの家賃は1.4%下落し、2010年以来最大の落ち込みを記録しました。その中で、B級市場の下落幅は2.1%となりました。

2020年に入り、新型肺炎の発生状況を受けて、新規供給が一時的に市場に入ってきました。しかし、需要は同じように影響を受ける。複数の機関によると、今年第1四半期には、北京オフィス市場の新規賃貸需要が延期または一時的に停滞し、会議・文体娯楽及び貿易などの業界のテナント縮小面積とテナントキャンセル現象が目立った。

世邦の魏理仕の統計によると、今年第1四半期の北京オフィス市場の空き率は14.5%だった。

今年の第二四半期までに、以前は滞積していたレンタル需要が解放を求め始め、オフィスビル市場の賃貸需要が回復した。しかし、新政府の供給規模が依然として大きいため、空室率がさらに上昇し、家賃も下落しました。上記の機関の統計によると、第二四半期の北京オフィスビル市場の平均家賃は420.5元／平方メートル／月で、前輪比は1.2%下落した。

仲量聯行の北京商業不動産部総監の張斯亮氏によると、疫病の影響の特殊な背景の下で、オフィスビルの所有者は家賃の増加を求めるよりタクシー率を重視している。そのため、オフィスビルは価格を下げることでテナントを誘致する傾向があります。

業界別に見ると、現在のオフィスビル市場では、科学技術業界がより活発で、特にオンライン教育とゲーム企業は積極的にレンタルを拡大する態勢を見せています。

資金の種類から見ると、内資企業はまだ市場の主力です。仲量聯行の統計によると、第二四半期の北京甲級オフィスビル市場の新規需要の中で、国内資本の企業は新しい賃貸契約の71%を占めています。「より厳しい予算とコストコントロールのため、外資系借り手はより慎重になった」

商店市場は同様に疫病の影響を受けています。複数の機関の統計によると、今年以降、北京の小売店の空き率が上昇し、家賃が下落した。その中で、飲食、母子、教育、レジャーなどの業態は大きな影響を受けています。

また、工業物流不動産と高級ホテルは、同じように大きな打撃を受けています。仲量聯行の統計によると、今年の第二四半期において、北京物流不動産の空室率は4.9%に達し、ここ五年間で最高を更新しました。今年5月までに、北京の高級ホテルの需要量は同71.7%減少し、各レンタルルーム収入は同74.6%下落し、下落幅は他の一線都市より約5～10ポイント高い。

完全に回復するにはまだ時間がかかります。

疫病の発生が第二四半期に繰り返されたため、北京のオフィスビルと商店市場の取引が落ち込んでいます。しかし、分析者は、今は基本的に発生が抑制されていますが、その中の長期的な影響はまだ無視できないと指摘しています。

CBD地区のあるオフィスビルの責任者は21世紀の経済報道に対して、最近のテナント募集は理想的ではなく、顧客の意向は明らかに例年より少ないと明らかにしました。彼は2019年にプロジェクトはすでに募集難の状況が現れており、具体的な原因は経済構造の調整、成長率の低下と外資企業の中国での投資縮小にあると述べました。

「金融系（主にP 2 P）のテナントが減少し、外資系テナントが減少していることが明らかになった」彼は言った。

オフィスビルや商店市場の景気は、経済情勢と密接に関係しています。流行が経済に与える影響は短期ではないので、オフィスビルや商店市場の回復にも過程が必要かもしれません。

莱坊董事及び北京オフィスビルサービス部の朱毓敏主管によると、国外の疫病は依然として蔓延傾向を呈しており、将来の経済情勢の不確実性が高まり、全体の市場需要は抑制され続けている。このため、下半期は北京のA級オフィスビルの市場が依然として厳しい状況にあると予想され、家賃は圧力を受けて下がり、空室率は引き続き高くなります。

世邦魏理仕華北区顧問張冀蘇も、疫病の繰り返しの不確実性と今年の経営コストの圧力は、オフィスビルの市場需要の釈放を制約していると考えています。現在、テナントとオーナーの双方はテナント交渉を中心にしています。レンタルの減少は引き続き、将来のオフィスビル市場の家賃水準が低下し、リース取引の回復を刺激すると予想されます。

商店市場においては、多くのテナントの資金規模が小さいため、リスクに対する抵抗力が劣るため、前期の閉店現象が比較的目立つ。疫病が終わっても、需要の回復は遅れています。

世邦の魏理仕は、今後の娯楽、児童業の閉店現象がさらに顕在化すると予想しており、今後もオーナー側の賃借圧力は引き続き増大し、家賃を引き下げたり、より柔軟な賃貸条項を提供することが、オーナーの主な選択であると指摘しています。しかし、全体的には、空室率の圧力はまだ短期的に存在します。

また、工業物流不動産、ハイエンドホテルなどの業態の回復には、緩やかなプロセスが必要と考えられています。